游泳

房地产当复苏遭遇地方调控怎么办

2019-08-16 16:06:26来源:励志吧0次阅读

房地产:当复苏遭遇地方调控 怎么办?

分析框架和逻辑

1)调控属于点而不是面。考虑当前形势下政府全行业去库存大方向不会发生改变,因此本轮龙头城市调控趋势不会向全国范围扩散。因此,考虑本轮重点调控城市对二三线市场起到示范和带头作用,分析好调控城市后期趋势,对判断未来经济走向至关重要。

2)研究上海、深圳基本可判断其他调控城市。虽然不同城市调控细则存在不同,但基本遵循涨价越快调控越强趋势。因此合理分析上海、深圳调控后走势可大致判断本轮其余龙头城市趋势。

基本面判断:短期对价格、投资会产生负面影响,造成复苏时间被拉长

1)对此前最严格调控城市北京走势的回顾。2010 年至 2013 年之间,北京市单独出台各类型调控政策。政策力度明显超越全国。从成交情况看,新限购政策出现后市场成交均出现 1 个季度左右不同程度回落,但后期市场又进入上升通道。从原因来看,主要是供给未能根本性解决(住宅新开工面积从 2010 年后基本维持在 1200 到 1500 万平上下,与每年销售规模大体保持一致),市场短期进入观望后期需求又正常释放。

2)上海、深圳短期供应难放大,市场短期震荡,但景气度仍将高位盘整。上海从 2012 年开始住宅新开工面积持续低于住宅销售面积,市场整体库存保持逐年下降阶段。从土地购臵看,2011 年后市场土地购臵面积同样处于下行趋势。深圳情况与上海类似,但供应略好于上海。我们判断短期政策会现成消费观望,对价格和需求产生负面影响,但考虑供给短期难放大,最终结果是一线城市高位盘整。

结论:等待情绪宣泄,关注一线房价变动。我们认为从实质情况判断看,无非三种情况:1)调控正效果,一线城市价格、成交稳定,二三线保持复苏;2)政策效果普通,一线城市价格、成交继续上行;3)政策负效果,一线城市价格、成交大幅下行,三四线城市复苏无望。基于上文分析,我们判断后期经济仍将处于第一和第二种情况之间。基于经济复苏判断,短期情绪宣泄完毕后,行业后期将具备较好投资机遇。中长期看,目前依旧是布局优秀蓝筹的时期。

不确定性分析。政策风险;在建项目风险。

中国外汇交易中心加入R3区块链联盟合作研
苹果公司调动员工工作积极开启蓝天计划
方正证券中央经济工作会议的三个看点
领团科技汇摩拜CEO回应其高管贪腐上亿系
领团VR日报今天马化腾只是随口撩了一下V
分享到: